業(yè)績(jī)下降40，失去鄭州銷售桂冠，河南“一哥”正經(jīng)歷黑暗時(shí)刻
在這個(gè)地區(qū)，一個(gè)人的生活變得越來越困難。繼廣西“一哥”昌泰賣身徐匯后，河南“一哥”正上也正經(jīng)歷著黑暗的時(shí)刻。
正商的輝煌是短暫的。
在2019年實(shí)現(xiàn)“大豐收”后，該公司未能乘勢(shì)而上。2020年，公司業(yè)績(jī)“扭虧為盈”，丟掉了鄭州銷售第一的位置，但轉(zhuǎn)移的困難顯然不止于此
3月8日，正商發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)測(cè)2020年凈利潤(rùn)同比下降約35至45，去年同期為1億元。
正商集團(tuán)將下降歸因于COVID-19和政策控制的影響，稱該集團(tuán)的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和住宅物業(yè)交付因COVID-19而推遲。除疫情外，正商實(shí)業(yè)在公告中表示，受監(jiān)管政策影響，公司2020年部分物業(yè)交付收入下降，毛利壓縮，物業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于預(yù)期，并對(duì)開發(fā)物業(yè)計(jì)提減值準(zhǔn)備。
在不到一年的時(shí)間里，政商從鼎盛跌至低谷。
2019年，受益于多個(gè)項(xiàng)目交付，正商實(shí)業(yè)2019年?duì)I收同比增加1378億元，歸屬于公司所有者的利潤(rùn)同比增加3742億元，毛利同比增加731億元。今年是正商集團(tuán)上市以來的第一個(gè)豐收年。
該股大幅上漲之際，正商集團(tuán)在今年的年報(bào)中宣布派發(fā)股息。這也是海航通過收購(gòu)恒輝企業(yè)將其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曲線上市以來的首次派息，一切看起來都很不錯(cuò)。
然而，好時(shí)光并沒有持續(xù)太久。2020年初的一次評(píng)級(jí)調(diào)整打破了正上的寧?kù)o。2020年2月，穆迪將正商集團(tuán)和正商實(shí)業(yè)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)為“負(fù)面”。
穆迪對(duì)正商集團(tuán)的現(xiàn)金流放緩感到擔(dān)憂，這主要是由于現(xiàn)金回收周期延長(zhǎng)，以及該公司的增長(zhǎng)能力不足。正商集團(tuán)是正商集團(tuán)的母公司劃船的能力是有限的。穆迪還估計(jì)，以正商2019年土地儲(chǔ)備的規(guī)模，只能支持正商的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售不足兩年，為了支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，公司將不得不在未來6 - 12個(gè)月內(nèi)加快土地收購(gòu)，從而增加其債務(wù)融資需求。
正如穆迪預(yù)計(jì)的那樣，征地將在2020年加快征地步伐。
截至2020年上半年，該公司已通過拍賣獲得19塊地塊，總面積約1萬(wàn)平方米。同時(shí)，公司通過收購(gòu)興城控股收購(gòu)了5個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，總占地約1萬(wàn)平方米，建在12個(gè)地塊上。
今年下半年，“正上”繼續(xù)占領(lǐng)領(lǐng)土。據(jù)《金融報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，該公司下半年拿地38塊，總成本近68億元。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，正商實(shí)業(yè)去年新開工項(xiàng)目是往年的兩倍多，是河南省唯一一家敢于如此大規(guī)模擴(kuò)張的企業(yè)。
正商實(shí)業(yè)要拓展的胸懷在這次拓展中表現(xiàn)得淋漓盡致。在38塊地塊中，只有4塊位于鄭州。
克瑞斯數(shù)據(jù)顯示，正商集團(tuán)2020年在鄭州的銷售面積為1萬(wàn)平方米，在當(dāng)?shù)胤科笾信琶谝弧?019年，正商集團(tuán)排名第一。但去年，劍橋大學(xué)以更高的價(jià)值在銷售額方面占據(jù)了榜首。
正商產(chǎn)業(yè)的單價(jià)也有所下降。據(jù)上述知情人士透露，正商實(shí)業(yè)已經(jīng)耗盡了多年前儲(chǔ)存在鄭州市的土地。2020年，主要地塊已經(jīng)靠近四環(huán)，地價(jià)和賣價(jià)都不高?！八婚_始的銷量并不多，所以單個(gè)商品可能會(huì)對(duì)平均價(jià)格產(chǎn)生很大影響。””這個(gè)人說。
價(jià)量下降的市場(chǎng)加上龍頭房企的進(jìn)入迫使正商實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)型，這可能也是正商實(shí)業(yè)開始擴(kuò)張的原因之一。
但作為區(qū)域內(nèi)的小型房企，正商實(shí)業(yè)想要“在多地開花”。激進(jìn)擴(kuò)張的資金從何而來?
東財(cái)選擇數(shù)據(jù)顯示截至2020年上半年，正商短期貸款從2019年底的1億元增加到1億元，應(yīng)付賬款和票據(jù)也從2019年底的1億元增加到1億元。公司負(fù)債總額達(dá)1億元，同期貨幣資本僅1億元，有限資本1億元。
事實(shí)上，正商集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率近年來一直處于較高水平。東財(cái)擇數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為，。
雖然負(fù)債很高，但正商的現(xiàn)金流并不“漂亮”。2017 - 2019年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為1億元、1億元和1億元。
從目前的房地產(chǎn)環(huán)境來看，是企業(yè)行業(yè)杠桿化的規(guī)模之舉不容樂觀。一位河南資深地產(chǎn)人士告訴記者，鄭州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都是原生態(tài)開發(fā)，很少會(huì)使用較大的金融杠桿和融資渠道。
“正商去年的擴(kuò)張是非常危險(xiǎn)的一步，我們內(nèi)部都在討論，估計(jì)其資金可能面臨壓力，但我們不知道壓力有多大?！薄边@位人士說。
在最黑暗的時(shí)刻，生意該何去何從?
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