上海注冊公司買房風(fēng)險

小果告訴你注冊上海公司買房風(fēng)險不大

不知道是不是受傳統(tǒng)情結(jié)的影響，古人拼命買地買地，現(xiàn)在中國人全心買房地產(chǎn)，就好像名下沒有房地產(chǎn)一樣，心里不踏實。隨著購房熱情年復(fù)一年地高漲，政府被迫采取行動。

俗話說，上層有政策，下層有對策。即使國家開始收緊對購房的限制，人們?nèi)匀豢梢哉业阶怨镜姆椒?，這是許多人常用的方法，尤其是在監(jiān)管最嚴(yán)格的上海。

那么，注冊公司買房有風(fēng)險嗎?風(fēng)險有多大?注冊公司在購買房地產(chǎn)時需要注意哪些問題?

對公司購買的房產(chǎn)征稅

由于公司會有增值稅和所得稅，個人所得稅......以公司名義購買房產(chǎn)需要繳納哪些稅?下面是柚子逐一告訴你的信息。

1. 契稅:

契稅:對變更所有權(quán)的房產(chǎn)所有人征收的房產(chǎn)稅。

在契稅面前，所有的房子都是“平等的”，無論豪宅還是銅子樓，都是按照3的稅率征稅;而印花稅是注冊價的千分之一，成交費是3元。

2. 土地增值稅

土地增值稅:是指出讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物和轉(zhuǎn)讓所得的單位和個人所得，轉(zhuǎn)讓所得包括貨幣所得、實際所得和其他所得減去法定增值為稅基的項目金額后納稅，不包括以繼承或贈與方式轉(zhuǎn)讓無對價不動產(chǎn)的行為。

這種土地增值稅不是以個人名義轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的稅。那么，要交多少土地增值稅呢?打個比方:如果你出售(轉(zhuǎn)讓)一套價值150萬元的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價格為250萬元，那么:

土地增值稅=(250-150)*(30-60)，當(dāng)然具體稅率要看運氣。

3.房地產(chǎn)持有稅

房地產(chǎn)持有稅:它是對房地產(chǎn)所有者，根據(jù)其所持有的房產(chǎn)的價值(或面積)，按規(guī)定的稅率征收的一種稅。

優(yōu)勢公司購買物業(yè)

乍一看居然有這么多稅善良，覺得心慌慌，還不如以個人名義買房。但是，不可否認(rèn)的是，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)的炒房者，往往選擇以公司的名義購買房地產(chǎn)。

那么，公司購買房地產(chǎn)的隱性優(yōu)勢和好處是什么呢?

1、免征營業(yè)稅及附加

目前，個人名下購買的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時間不足5年，屆時，您將繳納營業(yè)稅和附加稅。

但如果是公司持有的房產(chǎn)，則不需要繳納營業(yè)稅和附加稅，例如:張三今天買了150萬元的房產(chǎn)，第二天以150萬元的價格轉(zhuǎn)讓，在沒有差價的情況下，張三不需要繳納營業(yè)稅和附加稅。

2. 免征土地增值稅和企業(yè)所得稅

轉(zhuǎn)讓后沒有差價，由于公司沒有實際利潤和利潤，不需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。所以在轉(zhuǎn)讓和交付的時候，你可以盡量和對方協(xié)商，我們會平價交付，需要交稅的，我?guī)湍銖浹a。

3.銀行貸款更容易

新注冊的公司很難在正規(guī)的銀行貸款，但是如果你的公司有一個紅色的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，這個時候，雖然還不能全額貸款，但至少從“嚴(yán)格”的銀行那貸到70的錢，雖然不多，解決的辦法也就足夠了。

4. 它更容易回購

比如，如果公司只有一處房產(chǎn)，沒有其他業(yè)務(wù)，幾年之后，房價大幅上漲，這個時候，我想再買這個房產(chǎn)嗎?直接轉(zhuǎn)移?稅費可能非常昂貴。

訣竅在于扭轉(zhuǎn)局面，以成本的一小部分出售公司股票。

以公司的名義購買房產(chǎn)就是其中之一這是個好主意，風(fēng)險低，還需要繳納相關(guān)的稅費。

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上海注冊公司買房有風(fēng)險

在上海注冊公司，如何以公司的名義買房?

一、公司購買有哪些資質(zhì)?

公司可以分為在中國注冊的公司和在國外注冊的公司。在中國注冊的公司可以購買的住房類型和數(shù)量不受限制。在海外注冊的公司不能在限購城市購買住房。

二、如何購買公司貸款?

以公司名義買房可以避開限購政策，但由于大部分銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅面向個人購房者，公司需要一次性付款買房，這意味著初始投資成本較高。要取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。

三、公司購買需要繳納哪些稅費?

購買公司的稅比購買個人的稅要高得多:

1. 契稅及印花稅

無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購買的房屋，契稅按照房價3繳納，稅率不得減半;還需繳納印花稅。

2. 房產(chǎn)稅

根據(jù)1986年10月施行的《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房地產(chǎn)，需要每年繳納房地產(chǎn)稅，具體稅額為:每年的房地產(chǎn)原值×70×。在具體操作過程中，不同地區(qū)可對不同性質(zhì)的企業(yè)(如高新技術(shù)企業(yè)、扶貧單位等)實行三年的房產(chǎn)稅免征。

3.土地使用稅

土地使用稅按“建筑面積*30元/年”計征。如果房產(chǎn)稅、土地使用稅不按時繳納，按日計極五、滯納金的繳納。

另外，公司采購所需繳納的稅目較多，計算較為復(fù)雜，最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體的稅額。

四、公司如何持有房屋進(jìn)行交易?

目前，公司持有房屋主要有兩種交易形式，一種是直接出售房屋;一種是以股權(quán)變更的形式進(jìn)行交易，根據(jù)房屋在公司資產(chǎn)中的比例確定股權(quán)份額。但這種方法涉及到公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤等因素，潛在風(fēng)險較大。另外，股權(quán)變更的形式不能變更不動產(chǎn)權(quán)利人的登記。

五、倒賣公司物業(yè)需要繳納什么稅?

以公司名義出售物業(yè)的，交易期間應(yīng)支付以下款項:

1. 增值稅和附加稅

(不含稅所得-原價不含稅)×;

2. 土地增值稅

按(轉(zhuǎn)讓所得-扣除項目金額)×四級超額稅率的累進(jìn)稅率征收;或由稅務(wù)機關(guān)按交易價格5次核定征收;

土地增值稅四級超稅率累進(jìn)稅率表

3.印花稅

以成交價格×征稅。

另外，以公司名義轉(zhuǎn)售物業(yè)，還要繳納企業(yè)所得稅，一般按轉(zhuǎn)讓物業(yè)所得凈利潤*25征收。企業(yè)所得稅一般按季度預(yù)繳，年末結(jié)算繳納。

六、公司名稱買入、賣出有哪些信息?

當(dāng)賣方(買方)是國內(nèi)公司時，需要11個備件。是:

1. 房地產(chǎn)權(quán)屬證;

2. 經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或者事業(yè)單位法人證明;

3.批準(zhǔn)設(shè)立法人或者其他組織的文件;

4. 法定代表人或者負(fù)責(zé)人的合法身份證明;

5. 當(dāng)?shù)囟悇?wù)登記證或財務(wù)許可證復(fù)印件;

6. 中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件;

7. 法人授權(quán)委托書;

8. 代理人的合法身份證明;

9、國資委批準(zhǔn)書(國有產(chǎn)權(quán))、集體表決書(集體產(chǎn)權(quán))、股東決議(股份制企業(yè));

10. 映射表;

11. 公章。

當(dāng)賣方(買方)為海外公司時，需要8個備件。是:

1. 有關(guān)管理部門出具的境外機構(gòu)在京設(shè)立分支機構(gòu)或代表機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或登記證明;

2. 經(jīng)公證的法人或者其他組織的商業(yè)登記證或者登記證書，以及外國法人或者其他組織的公司登記文件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)注冊地公證后，由中國駐該國使、領(lǐng)館證明;

3.法定代表人或者負(fù)責(zé)人的法定身份證;

4. 商務(wù)主管部門頒發(fā)的外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書;

5. 法人授權(quán)委托書;

6、代理人的合法身份證明;

7、各國駐華大使館、各組織駐華代表機構(gòu)須提交外交部同意其采購須知;

8、符合自用、獨立原則的書面承諾(但境外注銷，可按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓商品房登記手續(xù));

七、本公司購買的二手房材料如下:

1、轉(zhuǎn)讓:營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件+法人身份證復(fù)印件+現(xiàn)場法人或(委托書+經(jīng)辦人身份證原件及復(fù)印件)+公章

2、公司購買營業(yè)執(zhí)照無需登記時間要求，只要在有效期內(nèi)即可

3、公司購置稅:契稅3

4、本公司所購房屋自購買5年后出售。

5、銷售企業(yè)繳納營業(yè)稅和土地增值稅的差額30_60，不征收個人所得稅，但每年有房產(chǎn)稅:總價核定

6、公司不購買貸款，一次性支付;

八、以原價轉(zhuǎn)售公司物業(yè)能否避稅?

對于這種“陰陽合同”(即正式合同做低住房總價，余額另簽補充合同)，首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為;其次，一家企業(yè)的每一個賬戶都有出入明細(xì)，不易造假。另外，在房屋交易過程中，會有相關(guān)部門做房價評估，價格普遍過低但是。

九、公司購買的特殊性是什么?

1. 公司所有的房屋可以不經(jīng)過交易中心通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

但是，這種交易只是改變了股權(quán)和實際控制人，最適合這種交易的是公司沒有其他房地產(chǎn)和資產(chǎn)，否則是不現(xiàn)實的;

2、公司產(chǎn)權(quán)變更為個人名稱的房屋，必須通過買賣，從交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更登記;

以公司名義購買的房地產(chǎn)為公司資產(chǎn)，由公司全體股東共同享有。資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體股東同意、授權(quán)或者經(jīng)董事會決議。

上海的住房，不是你可以用錢買的，因為限購。而以公司的名義買房到底呢?值得嗎?

建議您咨詢房產(chǎn)中介和專業(yè)的財務(wù)咨詢公司，幫助您仔細(xì)衡量以公司名義買房過程中的稅負(fù)差異，讓您對合理合法納稅有一個清晰的認(rèn)識。