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2022-08-08 21:45:13
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近日，廈門多部門聯(lián)合發(fā)布公告，鼓勵和支持企業(yè)投資建設(shè)安置型商品房，可參照限價、競爭地價的土地供應(yīng)模式。 4、支付土地出讓金。新規(guī)定將于2月10日起實施，試行期為兩年。 《通知》旨在進(jìn)一步完善廈門市安置房建設(shè)制度，規(guī)范安置房管理，加快推進(jìn)新建安置房建設(shè)、流通和交易市場化。因此，也鼓勵支持企業(yè)參與投資建設(shè)安置型商品房。
一、什么是保障性商品房
2018年4月，福州實施安置型商品房新政，安置房建設(shè)不再由政府承擔(dān)，由開發(fā)商經(jīng)營建設(shè)，按政府規(guī)定的價格入市。政府、安置房與普通商業(yè)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的權(quán)益是平等的。福州推出了安商宅地拍賣模式，大量出讓安商宅基地。 2019年，安商房業(yè)達(dá)到頂峰。 2020年將完成88個安商房項目，總套數(shù)約1萬套。
?從官方的角度來看，安置型商品房是輝煌的。比如在福州，房子拆了，政府幾乎沒有支出。安置房由開發(fā)商建設(shè)，政府以開發(fā)商的地價購買安置房。這相當(dāng)于動用社會資金改造舊城，政府不花錢就能賺差價，獲得巨額收益。這種方法并非不熟練。
對于開發(fā)商來說，這也是一筆穩(wěn)定的利潤。商業(yè)。首先，政府回購價格絕對不是虧損，而是微利。與獨立開發(fā)模式相比，既要考慮整個樓盤的銷售和推廣，又要擔(dān)心排毒周期。今天的政府回購意味著快速的回報。資金。開發(fā)商只需要解決非回購比例地塊的銷售，拿地成本相對較低。同時，政府對這一地區(qū)的商品房價格實行限購，有利于穩(wěn)定市場商品房均價。開發(fā)商當(dāng)然不能喝湯吃肉，但畢竟是可以不虧本賺錢的生意，何樂而不為呢？
例如，近兩年福州東區(qū)前、前余拆遷安置，采取了建商品房的方式。拆遷戶如選擇貨幣安置，將獲得拆遷補償約10000平方米；安置房有兩種選擇：原拆遷安置型商品房10000平方米，每平方米拆遷價10000元。當(dāng)時，選擇貨幣安置的人無法在附近的中海世茂購買商品房。
2.廈門“難言之隱”
1. 成為大城市的必要性
不得不說，廈門官員開的算盤是個好算盤，多年來一直制約著島上土地的開發(fā)。引導(dǎo)房地產(chǎn)投資向島外發(fā)展，促進(jìn)島內(nèi)外一體化。這個方向當(dāng)然是好的，但現(xiàn)實往往是殘酷的。在土地供應(yīng)不足等因素導(dǎo)致島上房價居高不下后，地價也穩(wěn)步上漲。于是，拆遷的成本越來越高，實際上是不可能拆遷的。島上的舊改革逐漸變得乏力和不可持續(xù)。
同時，島外的包裹也遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上。根據(jù)廈門城市總體規(guī)劃，廈門規(guī)劃建設(shè)“一島一帶兩核心多中心”的集團(tuán)式海灣城市，翔安新城將作為廈門的副中心，承擔(dān)開發(fā)東北等地的重要任務(wù)。然而，理想很豐富，現(xiàn)實卻很骨感。明眼人都知道，廈門的商品房現(xiàn)在已經(jīng)被高價淘汰，成交量大不如前。根據(jù)2020年部分省市出生人口下降幅度較大的統(tǒng)計表，廈門20年出生人口1萬，2019年出生人口1萬，降幅超過50%。
?筆者曾表示，除省外投資者外，廈門島內(nèi)外的房屋主要被周邊縣市吸納。廈門周邊縣市剛性需求旺盛，但不可持續(xù)。前兩年，商品房銷售非常慘烈?；旧匣拘星椴缓茫枨蟾簧?。 2020年才剛剛開始恢復(fù)一點點。另一方面，晉江作為閩南地區(qū)的剛需倉，銷量暴增，穩(wěn)中有升。其實位置和廈門島外沒有太大區(qū)別。晉江房價才七八千，偏遠(yuǎn)地區(qū)才五六千。與島外各種套餐相比，如果周邊的泉州、漳州人手頭小，可以選擇在自己的市區(qū)買房，用自己攢的錢過上好日子。生活質(zhì)量怎么可能比島外差。廈門島外的海滄、翔安、同安的設(shè)施比晉江還要差。為什么要在島外買房？
2.島上不能拆
如前所述，從廈門近幾年的土地推地情況來看，不僅地地推地少，即使地地推地和地力地只有少數(shù)，也往往無法吸引到外企，尤其是央企。往往主要是建發(fā)等地方國企參與。
有人認(rèn)為廈門的房價實際上已經(jīng)見頂，不會再上漲，同時也會經(jīng)歷一個投資者逐漸退出的過程。不過，島上房價的下行空間也非常有限。這首先是因為島上的土地極為稀缺。二是主客觀因素形成的島內(nèi)外房價剪刀差。廈門樓市調(diào)整不全面，崩盤。其實更多的是樓市的分化。早期炒作過頭的，尤其是“破舊”的樓盤，大跌，但不少品質(zhì)較好的樓市，價格還是比較堅挺的。
當(dāng)“有房不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心邏輯時，泡沫的擠出是一個必然過程。廈門樓市存在泡沫已是不爭的事實，大量炒房者的存在就是最好的例證。根據(jù)易居研究院、克而瑞等80個城市的統(tǒng)計，廈門高房價與實際收入的差距達(dá)到41，位居第一。但是，想要在一個小島上大量供應(yīng)可建土地，這樣房價就會大幅下降，這是不現(xiàn)實的。
3.舊改革的必要性
廈門島到處都是棚戶區(qū)或城中村。大概占全島可開發(fā)面積的1/4到1/3之多。不是官方不想拆，而是拆不掉。城里有很多工廠，很多村莊，天上還有飛機(jī)。但是，為什么在政策阻力很大的情況下，有關(guān)方面還要求執(zhí)行呢？因為有利于舊改。安商住房政策從島上城市面貌相對較差的湖里區(qū)的執(zhí)行情況就可以看出。安商一方面，低地價被引入開發(fā)商，他們將被回購。另一方面，安置房標(biāo)準(zhǔn)越來越高，拆遷阻力越來越小。近日，廈門市住房局在對相關(guān)提案的回函中提到，2021年湖里區(qū)將建設(shè)11套商品房，而且非常大。 280萬/㎡，預(yù)計將對廈門二手房市場帶來不小的沖擊。
?有當(dāng)?shù)刈悦襟w評論：如果湖里安商房能在湖里中學(xué)讀書，兩房70平米，三房90平米，價格低于商業(yè)樓7萬的限價，還有是不用捆綁車位，還是只捆綁低價位的車位，怕賣不出去？島上老少皆宜，房價直奔四萬。而且現(xiàn)代安置房的規(guī)劃、花園、戶型再差，都比舊房強(qiáng)很多，學(xué)區(qū)還是一樣。這也是為什么湖畔老裝修都喜出望外，有的甚至還沒簽約就賣到8萬/㎡。正在閱讀金林灣實驗的湖濱花園A區(qū)和高林小區(qū)的安置房/人才住房小區(qū)即使是湖底，也因為比較新，也能賣到10000/m2。
對于離島來說，則是另一種情況，所謂的“冰與火”。安商樓盤會更難賣，因為不比大量新交的二手房便宜。在品質(zhì)上，很難與純商品房競爭。
三、結(jié)論
2017年，剛上任不久的代市長莊家漢視察廈門，感慨地說廈門有三件事他“想不到”：想不到還有很多在廈門的大街小巷。非法建筑，尤其是錫制房屋；沒想到美麗的小島上還有很多城中村；沒想到，廈門老城區(qū)還有一些破舊的房子。
?廈門“商品房新政”不僅要解決上述問題，還要解決土地供應(yīng)不足、房地產(chǎn)開發(fā)供給側(cè)不平衡等問題。 （全文結(jié)束）
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