廣州注冊(cè)空殼公司購(gòu)買(mǎi)公寓

業(yè)內(nèi)人士告訴你：為什么注冊(cè)公司買(mǎi)公寓不劃算

“http://opentagclosetag.com/”新政首次對(duì)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目出臺(tái)“限購(gòu)”政策，個(gè)人不能購(gòu)買(mǎi)一手商業(yè)公寓。

記者走訪時(shí)，一位銷(xiāo)售人員告訴記者，買(mǎi)房是有辦法的。 “只要2000到3000元的手續(xù)費(fèi)，然后準(zhǔn)備好材料，就可以以個(gè)人獨(dú)資的名義注冊(cè)公司，一兩個(gè)月就可以搞定。這樣，你可以成為法人，可以買(mǎi)公寓?！?/p>

但業(yè)內(nèi)人士表示，注冊(cè)公司在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)會(huì)面臨稅費(fèi)昂貴的問(wèn)題。公司出售房產(chǎn)的稅費(fèi)高于個(gè)人。而且，注冊(cè)公司并不難，但如果購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)公寓不能用于居住，也是一件麻煩事。

有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬：注冊(cè)空殼公司后，公司買(mǎi)房需要一次性支付，拿到房產(chǎn)證后才能按揭；公司買(mǎi)房比個(gè)人多交稅：契稅3 http://opentagclosetag.com/ tax；公司每年購(gòu)房需繳納房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×7×http://opentagclosetag.com/；同時(shí)需繳納土地使用稅：建筑面積×30元/年。此外，以公司名義出售房產(chǎn)時(shí)，要繳納的土地增值稅遠(yuǎn)高于個(gè)人。

懷疑

個(gè)人還可以買(mǎi)賣(mài)商店嗎？

此外，還有一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題：商業(yè)服務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目是否包括公寓、商鋪、寫(xiě)字樓？

記者向有關(guān)部門(mén)人士詢(xún)問(wèn)，他表示，根據(jù)規(guī)劃用房性質(zhì)，商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的概念包括商業(yè)和辦公。這樣，商店也不能賣(mài)給個(gè)人。也就是說(shuō)，3月30日前的二手店可以賣(mài)給法人或者個(gè)人，之后只能賣(mài)給法人。

一位資深房地產(chǎn)人士表示，他不相信個(gè)人不能買(mǎi)賣(mài)店鋪，“我判斷是我寫(xiě)文件時(shí)疏忽大意?！?/p>

（趙艷華）

廣州注冊(cè)空殼公司購(gòu)買(mǎi)公寓

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（商業(yè)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)企業(yè)買(mǎi)家市場(chǎng)）

據(jù)中原地產(chǎn)研發(fā)部統(tǒng)計(jì)，2017年一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求持續(xù)增加，中心區(qū)樓盤(pán)成交量增加，帶動(dòng)樓盤(pán)成交量穩(wěn)步上升。主要交易價(jià)格。一季度整體商業(yè)寫(xiě)字樓成交均價(jià)錄得上升。一季度，廣州一手商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，以商業(yè)寫(xiě)字樓公寓居多。此類(lèi)物業(yè)占交易的近 69。其中不少項(xiàng)目都是新推出的，備受市場(chǎng)追捧。商業(yè)性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交http://opentagclosetag.com/平方米，較去年四季度下降35，同比增長(zhǎng)79年;成交均價(jià)28031元/平方米；辦公性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品成交http://opentagclosetag.com/ 萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降1，同比增長(zhǎng)33，成交均價(jià)22080元/m2。

根據(jù)廣州市3月30日發(fā)布的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研發(fā)部認(rèn)為，在新政影響下，未來(lái)以住宅物業(yè)為主的商業(yè)項(xiàng)目將不再上市；基本上，商鋪、寫(xiě)字樓、公寓的財(cái)產(chǎn)只能轉(zhuǎn)讓給法人；個(gè)人只能購(gòu)買(mǎi)新政之前出售的那些。但重新轉(zhuǎn)讓需要取得房產(chǎn)證至少2年，且只能轉(zhuǎn)讓給法人。預(yù)計(jì)二季度商業(yè)地產(chǎn)成交量將下降30左右，價(jià)格可能小幅回落或企穩(wěn)。目前由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)將尋求和培育法人買(mǎi)方市場(chǎng)，部分未售出的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商自營(yíng)或外包。商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或?qū)⒂瓉?lái)入市好期。

琶洲西區(qū)定位為互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)，引進(jìn)一批知名企業(yè)后，該區(qū)吸引力增強(qiáng)，尤其是吸引了眾多企業(yè)租用寫(xiě)字樓落戶(hù)琶洲。廣州中原研發(fā)部數(shù)據(jù)顯示，近20年來(lái)琶洲商圈租金上漲趨勢(shì)明顯。由于出租寫(xiě)字樓需求增加，同時(shí)琶洲地區(qū)可供出租和出售的寫(xiě)字樓較少，整體空置率持續(xù)下降。相信琶洲即將推出的新盤(pán)交易樓盤(pán)將受到市場(chǎng)關(guān)注，看好未來(lái)租金將達(dá)到120~150元/平方米/月。

商鋪方面，福耀天地整體確權(quán)、星河盛世批量成交，帶動(dòng)整體零售市場(chǎng)保持穩(wěn)定走勢(shì)。寫(xiě)字樓整體成交還是比較穩(wěn)定的。新辦公樓項(xiàng)目很少，也沒(méi)有刺激需求激增。一季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有太大亮點(diǎn)?？傮w來(lái)看，一季度廣州一手零售和寫(xiě)字樓交易供需保持穩(wěn)定。

一季度商業(yè)和寫(xiě)字樓成交占比仍較大。其中，雅居樂(lè)廣場(chǎng)、南沙珠江灣、綠地機(jī)場(chǎng)中心等多個(gè)公寓項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較低的總價(jià)仍是其熱銷(xiāo)的主要原因。中心區(qū)公寓，如海珠區(qū)星匯海珠灣、天河萬(wàn)科運(yùn)城米酷等，已多次推出，受到市場(chǎng)追捧。

溫馨提示：個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)高

“http://opentagclosetag.com/”新政之后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的分水嶺。根據(jù)新政策，商業(yè)服務(wù)（商業(yè)和辦公）房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)為住宅用途；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司新申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)服務(wù)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單位不得低于300平方米，不符合要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)為法人；法人購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)服務(wù)性財(cái)產(chǎn)不得用作住所，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)讓給法人。新政實(shí)施前已購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)服務(wù)性財(cái)產(chǎn)，可以轉(zhuǎn)讓給法人或個(gè)人；個(gè)人在取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)2年后才能再次轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)研發(fā)部人士認(rèn)為，新政下，法人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)服務(wù)性物業(yè)的議價(jià)能力將增強(qiáng)，但短期內(nèi)集中采購(gòu)的可能性不大。未來(lái)可能會(huì)有更多的個(gè)人注冊(cè)公司購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)，“空殼”公司可能會(huì)增多。但商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士提醒，擬以公司、企業(yè)、組織等法人身份購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的人士購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅負(fù)高、稅負(fù)重、轉(zhuǎn)讓手續(xù)復(fù)雜。個(gè)人應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎選擇。 .

對(duì)于開(kāi)發(fā)商，在售，在建設(shè)項(xiàng)目將更加注重尋找和培育合適的法人實(shí)體作為銷(xiāo)售對(duì)象；部分未售出的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自營(yíng)或外包。因此，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司或?qū)⒂瓉?lái)入市良機(jī)。

對(duì)于整體持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)租賃市場(chǎng)影響不大。從2017年第二季度開(kāi)始，預(yù)計(jì)琶洲的三個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目將交付使用，帶來(lái)近35萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)。琶洲已成為目前廣州最炙手可熱的商圈，其高端的定位和強(qiáng)大的招商引資助力區(qū)域發(fā)展。

“http://opentagclosetag.com/”新政限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，對(duì)廣州商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊巨大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政的實(shí)施將鞏固商業(yè)寫(xiě)字樓的本質(zhì)屬性，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和廣州的城市發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。深遠(yuǎn)的意義。由于新政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)分割的最小單位進(jìn)行了限制，對(duì)于已報(bào)策劃并即將獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不得低于300平方米，因此尚未確定。宣布將對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行哪些調(diào)整。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)廣州的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)可能會(huì)有所減少。

2017年一季度，廣州新獲批預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，供應(yīng)近9500套。從各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售戶(hù)型來(lái)看，40~60平方米的小戶(hù)型是一手商業(yè)市場(chǎng)的主要戶(hù)型。截至3月30日，一季度共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

目前，新政策規(guī)定“一手商業(yè)服務(wù)性物業(yè)只能出售給法人單位用于商業(yè)和辦公用途，只有在轉(zhuǎn)出時(shí)才能出售給法人單位”。預(yù)計(jì)該規(guī)定將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售產(chǎn)生較大影響。其中一些將出售給法人實(shí)體，其中一些可能由開(kāi)發(fā)商擁有和經(jīng)營(yíng)。

一季度廣州商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量處于高位，主要成交仍以承接住宅購(gòu)置轉(zhuǎn)讓、無(wú)限購(gòu)無(wú)貸公寓項(xiàng)目的投資需求為主。從區(qū)域來(lái)看，黃浦、番禺、南沙、增城等區(qū)域的商業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)較多。

小型公寓可能已絕版

2017年第一季度，廣州新獲批預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，供應(yīng)近9500套。從各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售戶(hù)型來(lái)看，40~60平方米的小戶(hù)型是一手商業(yè)市場(chǎng)的主要戶(hù)型。截至3月30日，一季度共有12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目已獲得預(yù)售許可但尚未上市，總量為5312套。

大單成交頻繁

“保險(xiǎn)資金”是大買(mǎi)

商業(yè)地產(chǎn)僅由法人公司購(gòu)買(mǎi)，回歸商業(yè)辦公屬性，大單購(gòu)買(mǎi)的法人單位必然成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的對(duì)象。事實(shí)上，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)前就已經(jīng)出現(xiàn)了頻繁的大宗交易。

一季度，琶洲和黃浦各有單筆寫(xiě)字樓大宗成交。此外，公寓樓盤(pán)的批量交易也不少。 20年來(lái)，廣州各大“保險(xiǎn)資本”步伐加快，不少“保險(xiǎn)資本”公司直接購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓作為辦公運(yùn)營(yíng)中心和投資用途。今年一季度，廣州又有兩起涉及“保險(xiǎn)資金”的大型寫(xiě)字樓交易。今年1月，保利克洛維斯10層寫(xiě)字樓落入華夏人壽的囊中； 2月27日，天安人壽正式簽約并啟用了由新鴻基開(kāi)發(fā)建設(shè)的君臨大廈辦公樓，并將其命名為“天安人壽保險(xiǎn)中心”。根據(jù)公開(kāi)披露的信息，該寫(xiě)字樓未來(lái)將被出租。

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