廣州注冊公司購買住宅稅費(fèi)

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（商業(yè)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)企業(yè)買方市場）

中原地產(chǎn)研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，市場對辦公物業(yè)需求持續(xù)升溫，中心區(qū)物業(yè)成交套數(shù)增加，帶動(dòng)成交主力價(jià)格穩(wěn)中有升。首季商業(yè)辦公物業(yè)整體成交均價(jià)錄得升幅。一季度，廣州一手商辦市場供不應(yīng)求，以商務(wù)公寓居多，占該類樓盤成交近69，其中不少全新入市，受到市場追捧。商業(yè)一手商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交量http://opentagclosetag.com/平方米，比去年四季度下降35，同比上升79；成交均價(jià)28031元/平方米；辦公性質(zhì)的一手商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品成交http://opentagclosetag.com/平方米，環(huán)比微降1個(gè)，同比增長33個(gè)，成交均價(jià)22080元/平方米。

根據(jù)3月30日廣州公布的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研究發(fā)展部分析認(rèn)為，在新政影響下，未來市場將不會(huì)有住宅屬性的商辦項(xiàng)目落地；基本上，商鋪、寫字樓和公寓物業(yè)只能轉(zhuǎn)讓給法人實(shí)體；個(gè)人只能購買新政前已銷售的商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，但再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年，且只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。預(yù)計(jì)二季度商業(yè)地產(chǎn)成交量將下降30左右，價(jià)格或微降或企穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)商目前開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，未來將尋求和培育企業(yè)購房者市場，部分未銷售的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商自持運(yùn)營或外包。商業(yè)物業(yè)專業(yè)運(yùn)營公司或?qū)⒂瓉砣胧泻脮r(shí)期。

琶洲西區(qū)將自身定位為互聯(lián)網(wǎng)聚集區(qū)，引進(jìn)一批知名企業(yè)后，區(qū)域吸引力增強(qiáng)，特別是吸引了不少企業(yè)租用寫字樓落戶琶洲。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，20年以來琶洲商圈租金走勢明顯上漲。由于租用寫字樓需求不斷增加，琶洲區(qū)域可供租售的寫字樓數(shù)量較少，整體空置率不斷下降。相信琶洲即將

新交易的樓盤將受到市場關(guān)注，樂觀估計(jì)未來租價(jià)可達(dá)120~150元/平方米/月。

商鋪方面，祝福繽紛匯的整體確認(rèn)以及星河盛世的批量成交，帶動(dòng)整體商鋪市場保持平穩(wěn)態(tài)勢。寫字樓整體成交量仍較為平穩(wěn)，新增寫字樓項(xiàng)目較少，沒有需求激增的刺激因素。一季度寫字樓市場沒有大的亮點(diǎn)。整體來看，一季度廣州一手商鋪和寫字樓供需走勢平穩(wěn)。

一季度，商務(wù)公寓成交占比依然較大。敏捷廣場、南沙珠江灣、綠地空港中心等多個(gè)公寓項(xiàng)目新推入市，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢和低總價(jià)仍是熱銷的主要原因。海珠區(qū)星匯海珠灣、天河萬科云城Miku等中心區(qū)公寓幾經(jīng)促銷，受到市場追捧，量價(jià)齊升，中心區(qū)價(jià)值一直備受投資者關(guān)注。

提醒：個(gè)別注冊公司購買商業(yè)房產(chǎn)稅費(fèi)高

“330”新政后，商業(yè)地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯的分水嶺。根據(jù)新政策，商服（商業(yè)、辦公）類房地產(chǎn)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更為住宅用途；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300平方米。不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商業(yè)服務(wù)業(yè)物業(yè)，銷售對象應(yīng)為法人單位；法人單位購買的商服物業(yè)不得作為住宅使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。新政實(shí)施前購買的商服物業(yè)，可轉(zhuǎn)讓給法人單位或個(gè)人；個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后，可再次轉(zhuǎn)讓。

中原地產(chǎn)研發(fā)部人士認(rèn)為，新政下，法人單位購買商服物業(yè)議價(jià)能力增強(qiáng)，但短期內(nèi)集中購買的可能性不大。未來可能會(huì)有更多個(gè)人注冊公司購買商業(yè)地產(chǎn)，“殼”公司數(shù)量可能會(huì)增加。但商業(yè)地產(chǎn)人士提醒，擬以公司身份購買商業(yè)地產(chǎn)的群眾、企業(yè)、團(tuán)體等法人單位，購買和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)稅費(fèi)高、稅費(fèi)重、過戶手續(xù)繁

復(fù)雜，個(gè)人后續(xù)操作要注意風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎選擇。

對于開發(fā)商來說，在售和在建項(xiàng)目將更多注意力轉(zhuǎn)向?qū)ふ液团嘤线m的法人實(shí)體作為銷售對象；一些未售出的項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商自持運(yùn)營或外包。因此，商業(yè)物業(yè)專業(yè)運(yùn)營公司或迎來入市良機(jī)。

對于整體持有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策對租賃市場影響不大。從2017年二季度開始，預(yù)計(jì)來自琶洲的3個(gè)辦公項(xiàng)目將投入使用，將帶來近35萬平方米的甲級辦公物業(yè)。琶洲已成為目前廣州最熱門的商圈。其高端的定位和強(qiáng)大的招商引資助力區(qū)域發(fā)展。

“330”新政限制個(gè)人購買商辦物業(yè)，對廣州商辦市場影響較大。從長遠(yuǎn)來看，新政的實(shí)施將夯實(shí)商辦的本質(zhì)屬性，對房地產(chǎn)市場的健康和廣州的城市發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。由于新政限定了商業(yè)地產(chǎn)分區(qū)最小戶型不得低于300平方米，目前已上報(bào)規(guī)劃、即將拿到預(yù)售證的項(xiàng)目將有哪些調(diào)整，還有待揭曉。可以預(yù)見的是，未來廣州商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量可能會(huì)減少。

2017年第一季度，廣州新獲批預(yù)售商業(yè)項(xiàng)目超過20個(gè)，供應(yīng)物業(yè)近9500個(gè)。從各項(xiàng)目預(yù)售單位面積來看，40~60平方米的小面積是目前一手商辦市場的主力戶型。截至3月30日，一季度已取得預(yù)售證但未入市銷售的商辦項(xiàng)目有12個(gè)，總體量5312套。

目前，新政規(guī)定“一手商服物業(yè)只能出售給法人單位用于商業(yè)、辦公，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)只能出售給法人單位”。這一規(guī)定預(yù)計(jì)將對商業(yè)物業(yè)的銷售產(chǎn)生較大影響，部分將出售給法人單位，部分可能轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商自持經(jīng)營。

一季度廣州商辦市場成交量處于高位，其中成交主力仍是承接住房限購轉(zhuǎn)讓和不限購限貸投資需求的公寓項(xiàng)目。從區(qū)域來看，黃埔、番禺、南沙、增城等。

該地區(qū)出售的商業(yè)物業(yè)較多。

小戶型或絕版

2017年第一季度，廣州新獲批預(yù)售商業(yè)項(xiàng)目超過20個(gè)，供應(yīng)物業(yè)近9500個(gè)。從各項(xiàng)目預(yù)售單位面積來看，40~60平方米的小面積是目前一手商辦市場的主力戶型。截至3月30日，一季度已取得預(yù)售證但未入市銷售的商辦項(xiàng)目有12個(gè)，總體量5312套。

大額訂單頻頻成交

“險(xiǎn)資”大手筆買入

商業(yè)地產(chǎn)僅限于法人公司購買，回歸商業(yè)辦公屬性，大單購買的法人單位勢必成為開發(fā)商爭搶的對象。事實(shí)上，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場在限購前已頻頻出現(xiàn)大額訂單。

一季度琶洲、黃埔各有一單辦公物業(yè)批量成交。此外，還有多宗公寓物業(yè)批量出售的案件。20世紀(jì)以來，各大“險(xiǎn)資”在廣州布局加速，不少“險(xiǎn)資”企業(yè)直接購買寫字樓作為辦公運(yùn)營中心和投資用途。今年一季度，廣州發(fā)生兩起涉及“險(xiǎn)資”的寫字樓物業(yè)大額交易。今年1月，保利克洛維斯10層辦公樓落入華夏人壽；2月27日，天安人壽正式簽約并開放新鴻基開發(fā)建設(shè)的君麟大廈寫字樓，并命名為“天安人壽中心”。根據(jù)公開披露的信息，該寫字樓未來將對外出租。

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