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2022-05-17 15:34:53
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1.作為注冊(cè)資本的不動(dòng)產(chǎn)是否納稅？
《財(cái)政部關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》財(cái)稅[2002]191號(hào)規(guī)定，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股，接受被投資單位利潤(rùn)分配，分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)規(guī)定，這部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得不征收營(yíng)業(yè)稅。
二、土地增值稅
財(cái)政部關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知
稅[1995]48號(hào)文規(guī)定：以不動(dòng)產(chǎn)投資、合資的，投資、合資一方以土地（不動(dòng)產(chǎn)）作價(jià)出資或向被投資、合資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，暫免征收土地增值稅。投資、合營(yíng)企業(yè)再轉(zhuǎn)讓上述不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
然而，納稅人需要注意的是，并不是所有企業(yè)都能享受到暫免征收土地增值稅的政策，財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第五條規(guī)定：以土地（房產(chǎn)）作價(jià)入股的投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)，凡被投資或聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建設(shè)的商品房投資、聯(lián)營(yíng)的，不適用財(cái)政部《關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
根據(jù)上述法律規(guī)定，我們可以得出結(jié)論：投資者的投資行為同時(shí)符合以下條件的，可以享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策：
1.你公司不是房地產(chǎn)開發(fā)公司；
2.投資對(duì)象不是房地產(chǎn)開發(fā)公司；
3.你公司接受被投資單位的利潤(rùn)分配，分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而不是約定每年收取固定收益。
三。印花稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》規(guī)定，納稅人進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)投資以及轉(zhuǎn)讓時(shí)寫出的轉(zhuǎn)讓憑證，按照印花稅“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓憑證”稅目征稅。由簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件》的雙方當(dāng)事人，按萬(wàn)分之十
5.繳納稅率。
四、契稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋所有權(quán)進(jìn)行投資入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與。但契稅由被投資單位繳納。
5.資產(chǎn)評(píng)估增值時(shí)個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理
在現(xiàn)實(shí)生活中，投資者投資的房產(chǎn)基本實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估增值，
為方便讀者理解，筆者根據(jù)投資者性質(zhì)將投資資產(chǎn)的稅務(wù)處理分為兩類：
1.個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)增值收益的稅務(wù)處理
“對(duì)非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值不征收個(gè)人所得稅
“國(guó)稅函[]319號(hào)”批復(fù)規(guī)定，個(gè)人投資者投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)有收入，其“財(cái)產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評(píng)估前賬面價(jià)值時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅，但按規(guī)定征收個(gè)人所得稅。
這個(gè)規(guī)定有很多不足之處。首先，個(gè)人以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資的個(gè)人所得稅處理原則上與企業(yè)所得稅不一致，即不分為以公允價(jià)值出售非貨幣性資產(chǎn)和對(duì)外投資兩部分；此外，由于投資時(shí)間與投資收回、劃轉(zhuǎn)時(shí)間之間的時(shí)間間隔較長(zhǎng)，納稅人往往借此達(dá)到延緩繳納稅款的目的；最后，法律沒有嚴(yán)格規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)的核定收益標(biāo)準(zhǔn)。而是提到，收回、轉(zhuǎn)讓或清算投資時(shí)有收入的，將按規(guī)定征收個(gè)人所得稅。由于我國(guó)資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)交易、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性股價(jià)等不規(guī)范事件頻發(fā)，投資者往往可以通過人為壓低股價(jià)來規(guī)避個(gè)人所得稅。
正因?yàn)樯鲜鑫募姆N種弊端，專門針對(duì)個(gè)人投資資產(chǎn)評(píng)估增值所得個(gè)人所得稅征收辦法，重新出臺(tái)了一份文件，即國(guó)稅發(fā)（2008）115號(hào)《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值征收個(gè)人所得稅問題的通知》，其中規(guī)定：個(gè)人（自然）
人，下同）股東從被投資企業(yè)取得的，經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值轉(zhuǎn)化為個(gè)人股本的部分，屬于企業(yè)向個(gè)人股東分配股息、紅利，按“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅；個(gè)人以評(píng)估增值的非貨幣性資產(chǎn)投資取得股權(quán)的，個(gè)人取得的股權(quán)價(jià)值高于資產(chǎn)原值的部分屬于個(gè)人所得，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。上述稅款由被投資企業(yè)在個(gè)人取得股權(quán)時(shí)代扣代繳。
2.企業(yè)法人以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資時(shí)增值收益的稅務(wù)處理。
根據(jù)《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]118號(hào)）規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，法人股東包括股份公司應(yīng)當(dāng)以其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配股。投資交易發(fā)生時(shí)，分解為以公允價(jià)值出售相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得金額較大且在一個(gè)納稅年度內(nèi)確實(shí)難以確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅的，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可作為遞延收益，在投資交易發(fā)生的當(dāng)期及以后不超過五個(gè)納稅年度內(nèi)，平均攤銷至各年度的應(yīng)納稅所得額。
綜上，個(gè)人房產(chǎn)不會(huì)作為公司注冊(cè)資本征稅，但如果是其他房產(chǎn)交易，則需繳納相應(yīng)稅費(fèi)。相應(yīng)稅費(fèi)是否屬于免征范圍需要根據(jù)政策了解，土地增值稅一般根據(jù)情況征收。
北京公司注冊(cè)商品房需不需要繳稅
以公司名義購(gòu)買房屋需繳納的稅費(fèi)：
1.契稅：契稅須按3繳納，未享受契稅優(yōu)惠政策；
2.房產(chǎn)稅：每年房產(chǎn)原值×70×http://opentagclosetag.com/；
3、土地使用稅：建筑面積×30元/年
4.未繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的
付款時(shí)，需支付每日萬(wàn)分之五的滯納金。
以公司名義買房需要繳納的稅目較多，計(jì)算復(fù)雜。建議購(gòu)房人在以公司名義購(gòu)房時(shí)，先到房屋所在地稅務(wù)管理部門核實(shí)具體稅額，再考慮后續(xù)問題。
擴(kuò)展數(shù)據(jù)
購(gòu)房陷阱
陷阱一：大單小單全拿：只要購(gòu)房者表現(xiàn)出一點(diǎn)購(gòu)房意向，銷售人員就會(huì)告訴你，這套公寓只有幾套了。如果你不付定金，你可能會(huì)賣光，并要求客戶立即付定金。
如果客戶說沒有帶足夠的定金，銷售人員會(huì)讓客戶先付小單，第二天再讓客戶付大單。如買方未在約定時(shí)間內(nèi)前來，已付定金不予退還。
陷阱二：隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積：“33平方米單身公寓”變身“55平方米小復(fù)式”，“買一送一”“兩房變?nèi)俊钡馁?zèng)送面積成為一些樓盤上鉤的重要營(yíng)銷手段。
參考|鳳凰網(wǎng)--以公司名義購(gòu)買商品房規(guī)避限購(gòu)，價(jià)格很高
參考|鳳凰網(wǎng)--以公司名義買房，真的能避開限購(gòu)嗎
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