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2024-09-27 09:34:19
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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竣工備案是房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案均適用特定的管理辦法。國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程的竣工驗(yàn)收備案管理工作。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照規(guī)定向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交工程竣工驗(yàn)收備案表、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件、公安消防部門出具的對(duì)大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書以及法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。
如果建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程，在重新組織竣工驗(yàn)收前擅自使用的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，處工程合同價(jià)款2%以上4%以下罰款。建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，工程竣工驗(yàn)收無效，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收并責(zé)令停止使用的工程，建設(shè)單位在備案之前已投入使用或者建設(shè)單位擅自繼續(xù)使用造成使用人損失的，由建設(shè)單位依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
搶險(xiǎn)救災(zāi)工程、臨時(shí)性房屋建筑工程和農(nóng)民自建低層住宅工程，不適用本辦法。軍用房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案，按照中央軍事委員會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。對(duì)于商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
已通過竣工驗(yàn)收。
拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。
供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
對(duì)于商品房預(yù)售，實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，備案是告知性的，無需行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、回復(fù)。備案是在竣工驗(yàn)收后，所以備案與否不會(huì)影響工程竣工驗(yàn)收合格的法律效力。
商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。
現(xiàn)房和期房有明確的法律界定：只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房；而房子是否已經(jīng)蓋好，是否有人已經(jīng)居住，并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)。
商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合一定條件，包括開發(fā)企業(yè)具有相關(guān)資質(zhì)證書、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證、已通過竣工驗(yàn)收等。而商品房預(yù)售許可證的取得也要符合相應(yīng)條件，如項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證等。
如果開發(fā)商未領(lǐng)取銷售許可證就進(jìn)行銷售，可能會(huì)面臨一系列的法律風(fēng)險(xiǎn)和不良后果。例如，可能會(huì)受到相關(guān)部門的行政處罰，包括警告、責(zé)令停止銷售、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)、吊銷相關(guān)許可證等。未取得銷售許可證簽訂的商品房買賣合同可能被認(rèn)定為無效，從而導(dǎo)致購房人的合法權(quán)益無法得到有效保障。購房人可能會(huì)因此遭受經(jīng)濟(jì)損失，如無法按時(shí)收房、無法辦理產(chǎn)權(quán)登記等。
如果出現(xiàn)竣工備案但未領(lǐng)取銷售許可證的情況，購房者應(yīng)避免收房，要求開發(fā)商依照合同約定履行義務(wù)。如開發(fā)商逾期仍未滿足約定的交房條件，購房者可選擇依法追究對(duì)方延期交房的違約責(zé)任。
同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，督促其及時(shí)辦理銷售許可證。對(duì)于違規(guī)銷售的行為，應(yīng)依法予以嚴(yán)肅處理，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序和購房人的合法權(quán)益。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)法律意識(shí)，嚴(yán)格按照法律法規(guī)和相關(guān)政策的要求，及時(shí)辦理各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目合法合規(guī)銷售。
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