售房預(yù)售許可證
一、售房預(yù)售許可證是什么
售房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書(shū)由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。有預(yù)售證的房子則代表此房子可以合法進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)銷(xiāo)售。
例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了售房預(yù)售許可證，就意味著其可以按照相關(guān)規(guī)定和流程，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人。
二、取得售房預(yù)售許可證的條件
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。
- 比如某開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)前，必須先向政府繳納全部的土地出讓金，并獲得合法的土地使用權(quán)證書(shū)，才能滿(mǎn)足這一條件。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
- 這意味著樓盤(pán)的建設(shè)規(guī)劃和施工計(jì)劃已經(jīng)得到了相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，確保項(xiàng)目的建設(shè)合法合規(guī)。
按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
- 假設(shè)一個(gè)樓盤(pán)的總投資為10億元，那么在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，投入的資金要達(dá)到 億元以上，同時(shí)還要明確施工的具體進(jìn)度和竣工交付的時(shí)間。
向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
三、售房預(yù)售許可證的作用
判斷開(kāi)發(fā)商是否合法建房。比如工程建設(shè)手續(xù)是否齊全，樓盤(pán)在規(guī)劃和施工上是否取得規(guī)劃證和許可證，有沒(méi)有違背城市規(guī)劃等。
判斷房屋是否具備上市交易資質(zhì)。
確定土地使用權(quán)是否合法使用。開(kāi)發(fā)商要賣(mài)房，須交納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，才能辦理商品房銷(xiāo)售許可證進(jìn)行銷(xiāo)售。
可以用于判斷房屋質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。有此證則代表房子已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收。
售房備案價(jià)
一、售房備案價(jià)是什么
商品房?jī)r(jià)格備案制度指開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提前到當(dāng)?shù)貎r(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門(mén)備案，然后才可以向房地產(chǎn)行政管理部門(mén)申請(qǐng)《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》。該項(xiàng)制度被稱(chēng)為商品房?jī)r(jià)格備案制度，而開(kāi)發(fā)商在價(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門(mén)備案的商品房銷(xiāo)售價(jià)格被稱(chēng)為“備案價(jià)”，也可以理解為開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始打算銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格。
例如：某開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推出一個(gè)新樓盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)前需要先向當(dāng)?shù)貎r(jià)格監(jiān)督執(zhí)法部門(mén)報(bào)備銷(xiāo)售價(jià)格，這個(gè)報(bào)備的價(jià)格就是備案價(jià)。
二、售房備案價(jià)的確定方式
備案價(jià)是房企提交，房管局審核。房管局內(nèi)部針對(duì)每一條道路都有它的“地段價(jià)”，而這個(gè)地段價(jià)沒(méi)有一個(gè)公開(kāi)的“計(jì)算方式”。不成文的規(guī)定是參考同區(qū)過(guò)往一年的一二手成交價(jià)均價(jià)計(jì)算?；趨^(qū)域一手房銷(xiāo)售價(jià)格和趨勢(shì)、二手房現(xiàn)在交易價(jià)格和趨勢(shì)、階段性調(diào)控限價(jià)目標(biāo)、區(qū)域交易供求關(guān)系綜合確定的。
例如：在某個(gè)區(qū)域，過(guò)去一年一手房的成交均價(jià)為每平方米15000元，二手房成交均價(jià)為每平方米13000元，同時(shí)考慮到階段性調(diào)控限價(jià)目標(biāo)和區(qū)域交易供求關(guān)系，最終確定該區(qū)域新樓盤(pán)的備案價(jià)為每平方米14000元。
三、如何獲取售房預(yù)售許可證
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)
商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表 (原件)。
正本和副本 (復(fù)印件)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)正本和副本 (復(fù)印件)。
申請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃文件 (復(fù)印件)。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)批復(fù) (復(fù)印件)。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (復(fù)印件)。
合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) (復(fù)印件)。
四、售房備案價(jià)和售樓價(jià)的區(qū)別
含義不同
價(jià)格高低不同
備案價(jià)格是開(kāi)發(fā)商新售商品房的最高價(jià)格，并不是已經(jīng)出售或者正在銷(xiāo)售的房源的實(shí)際成交價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做出的價(jià)格承諾，在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中不得突破。如果漲價(jià)必須二次備案，說(shuō)明漲價(jià)原因。
商品房的預(yù)售價(jià)格變動(dòng)幅度原則上不超過(guò)之前的備案價(jià)格的5%，具體變動(dòng)需要由各地房地產(chǎn)主管部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。也就是說(shuō)從理論上說(shuō)，政府都會(huì)要求嚴(yán)格執(zhí)行房?jī)r(jià)備案制度，銷(xiāo)售價(jià)格不允許比備案價(jià)格高。
執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同
備案價(jià)就是指每一套住房在申請(qǐng)預(yù)售時(shí)就已經(jīng)確定了參考價(jià)格，而不是現(xiàn)在所普遍采取的隨行就市。
具體而言，則是對(duì)開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售的每套房子都要進(jìn)行價(jià)格備案，調(diào)價(jià)幅度超過(guò)備案就需要重新備案，不然就可能違規(guī)或者不能簽約。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售方案中申報(bào)的“一房一價(jià)”，要明確調(diào)價(jià)的期限，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。
例如：某樓盤(pán)備案價(jià)為每平方米18000元，開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售價(jià)可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)情況、促銷(xiāo)活動(dòng)等因素有所不同，但原則上不能超過(guò)備案價(jià)的5%，即每平方米18900元。
五、售房預(yù)售許可證和備案價(jià)的關(guān)系
備案價(jià)會(huì)先出來(lái)。商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格備案是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可時(shí)，必須提交包括預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預(yù)售方案。
開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，必須提前15天到物價(jià)部門(mén)備案，然后才可以向房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)銷(xiāo)售許可證，這一價(jià)格即為該樓盤(pán)的最高售價(jià)，開(kāi)發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷(xiāo)售中突破此價(jià)格賣(mài)房。
例如：某開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)售房預(yù)售許可證前，先將樓盤(pán)的備案價(jià)提交給物價(jià)部門(mén)，物價(jià)部門(mén)審核通過(guò)并公示后，開(kāi)發(fā)商才能憑借備案價(jià)等相關(guān)資料向房管部門(mén)申請(qǐng)售房預(yù)售許可證。
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