預售許可證多久備案

一、預售許可證備案時間

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。這一規(guī)定明確了在正常情況下，從簽約到進行預售許可證備案的時間期限為30日。不過這只是一個基本的框架性規(guī)定，在實際操作中，不同地區(qū)可能會根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況進行調(diào)整。

二、預售許可證備案規(guī)定的時長

1. 法定基本要求

   • 從開發(fā)企業(yè)的角度來看，在滿足預售條件并進行簽約后，30日的備案時間是一種督促機制。這有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，保障購房者的權益。例如，如果沒有這樣的時間限制，開發(fā)企業(yè)可能會拖延備案，從而可能導致購房者面臨諸多風險，如房屋被重復銷售等情況。

   • 從房地產(chǎn)管理部門的角度，30日也給予了其足夠的時間來處理備案相關的事務，包括對提交材料的審核等工作。

2. 特殊情況與調(diào)整

   • 在一些特殊情況下，如遇到不可抗力因素或者開發(fā)企業(yè)提交的材料存在問題需要補充或修正時，備案時間可能會相應延長。例如，若開發(fā)企業(yè)在簽約后發(fā)現(xiàn)提交的預售合同存在部分條款不符合規(guī)定的情況，需要重新修訂合同內(nèi)容，這就可能會導致超過30日的備案期限。但這種情況下，開發(fā)企業(yè)應該及時與相關部門溝通并說明情況。

三、不同地區(qū)預售許可證備案期限

1. 一線城市

   • 北京：北京的房地產(chǎn)市場管理較為嚴格。例如，根據(jù)相關規(guī)定，商品房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售合同中約定的房屋交付日期應與預售方案中確定的交付日期一致。并且預售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請，延期期限每次不超過6個月。這表明北京在預售許可證的管理上，不僅關注備案期限與項目交付的關聯(lián)，而且對延期也有明確的限制。

   • 上海：上海可能會根據(jù)項目的具體情況，如項目的規(guī)模、開發(fā)進度等因素來確定預售許可證的備案期限。同時，對于一些重點區(qū)域或者特殊項目，可能會有額外的審核要求，這也會對備案期限產(chǎn)生影響。例如，對于大型的城市綜合體項目，由于涉及的規(guī)劃、建設、銷售等環(huán)節(jié)更為復雜，相關部門可能會在審核過程中花費更多的時間，從而影響備案期限。

   • 廣州：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局為提升營商環(huán)境，提高行政審批效率，實施預售許可證業(yè)務全程網(wǎng)上辦理，進一步壓縮申報材料，“房屋管理系統(tǒng)項目概況填報信息審核”申報材料壓減至11項，“商品房預售許可（含預售變更）”申報材料壓減至13項，這在一定程度上有助于縮短備案所需的時間，但并沒有明確改變備案期限的規(guī)定。

2. 二線城市

   • 成都：對于中心城區(qū)商品房項目，商品房預售許可（現(xiàn)售備案）工作劃分為商品房價格指導、征詢意見、預售許可（現(xiàn)售備案）三個階段，全流程審批時限控制在10 - 12個工作日內(nèi)。其中商品房價格指導階段為6 - 8個工作日內(nèi)，僅商品房項目涉及；預售許可（現(xiàn)售備案）階段為4個工作日內(nèi)；征詢意見階段作為輔線事項，不計入總時限，10個工作日內(nèi)辦結(jié)，企業(yè)在預售許可（現(xiàn)售備案）申報前完成即可。這表明成都在不同的預售許可相關階段有明確的時間控制，整體上是為了提高效率并規(guī)范市場。

3. 其他地區(qū)

   • 在一些地區(qū)，房屋預售許可證的有效期一般為一年，有的城市規(guī)定房屋預售證可證明可以延期，一直到辦理房屋產(chǎn)權登記為止。還有些地區(qū)的預售許可證沒有明確的有效期規(guī)定，只要項目未售罄、開發(fā)建設仍在繼續(xù)，預售許可證就一直有效。這種差異反映了不同地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況、需求以及管理理念所做出的不同政策選擇。

四、預售許可證備案流程與時間要求

1. 一般備案流程

   • 申請階段

     • 如已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期等。然后向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，提交相關材料，如商品房預售許可申請表、土地成交確認書、國有土地使用權證書或不動產(chǎn)權登記證書、建設工程規(guī)劃許可證及總平圖、建筑工程施工許可證等（不同地區(qū)可能會有一些差異）。

   • 審核階段

     • 房地產(chǎn)管理部門在收到開發(fā)企業(yè)的申請后，會對提交的材料進行審核。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。在這個過程中，如果發(fā)現(xiàn)材料不齊全或者不符合要求，會通知開發(fā)企業(yè)補充或修正材料，這會影響整體的備案時間。

   • 合同簽訂與備案

     • 開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后，可與購房人簽訂商品房預售合同。之后，開發(fā)企業(yè)需在30天內(nèi)向房產(chǎn)交易管理部門申請備案手續(xù)。

2. 時間要求在流程中的體現(xiàn)

   • 在申請階段，開發(fā)企業(yè)準備材料的時間沒有明確的法定上限，但為了盡快完成備案，企業(yè)會盡快準備齊全材料。如果企業(yè)自身效率低下或者對材料要求理解不到位，就可能會拖延這個階段的時間。

   • 在審核階段，雖然規(guī)定了受理之日起10日內(nèi)作出決定并在之后10日內(nèi)頒發(fā)許可證，但如果遇到材料復雜或者需要進一步核實的情況，如對開發(fā)建設資金是否達到要求的核實等，實際的審核時間可能會超過這個期限。

   • 在合同簽訂與備案階段，30日的備案時間限制是比較明確的，但如果購房人對合同條款有異議，需要重新協(xié)商簽訂合同，這也可能導致超過30日的備案期限。

五、影響預售許可證備案時長的因素

1. 開發(fā)企業(yè)自身因素

   • 材料準備情況

     • 如果開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理混亂，對預售許可證備案所需的材料清單不清晰，可能會導致材料準備不齊全或者不符合要求。例如，沒有準確的土地使用權證書副本、建設工程規(guī)劃許可證的相關附件缺失等情況。這就需要反復補充材料，從而延長備案時間。

     • 開發(fā)企業(yè)對相關政策法規(guī)的理解程度也很關鍵。如果對預售條件、備案流程等規(guī)定理解錯誤，可能會提交錯誤的材料或者按照錯誤的流程操作，進而影響備案進度。

   • 項目建設進度

     • 按照規(guī)定，投入開發(fā)建設的資金要達到工程建設總投資的25%以上并確定施工進度和竣工交付日期才能申請預售許可證。如果項目建設進度緩慢，達不到這個要求，就無法及時申請，自然會影響備案時長。例如，在一些大型的房地產(chǎn)項目中，由于資金周轉(zhuǎn)問題或者施工過程中的意外情況（如地質(zhì)問題導致基礎工程延誤），導致建設進度滯后，無法按時滿足預售條件。

2. 政府部門相關因素

   • 審核效率

     • 不同地區(qū)的房地產(chǎn)管理部門審核人員的數(shù)量和專業(yè)素質(zhì)會影響審核效率。如果審核人員數(shù)量不足，面對大量的備案申請時，可能無法及時處理。例如在房地產(chǎn)市場火爆、新開發(fā)項目眾多的地區(qū)，審核人員可能會面臨較大的工作壓力，導致審核時間延長。

     • 審核流程的復雜程度也會對備案時長產(chǎn)生影響。一些地區(qū)可能為了嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)市場，設置了較為復雜的審核流程，如多層級的審核、多個部門的聯(lián)合審核等。例如，在某些城市，對于涉及土地用途變更或者有特殊規(guī)劃要求的項目，除了房地產(chǎn)管理部門的審核外，還需要土地管理部門、城市規(guī)劃部門等的聯(lián)合審核，這就會增加審核的時間。

   • 政策調(diào)整

     • 政府部門可能會根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況進行政策調(diào)整。例如，在房地產(chǎn)市場過熱時，可能會加強對預售許可證的審核標準，要求開發(fā)企業(yè)提供更多的證明材料或者滿足更高的建設進度要求，這會使得開發(fā)企業(yè)需要更多的時間來準備，從而延長備案時長。相反，在市場低迷時，為了刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，可能會簡化一些手續(xù)，但這種政策調(diào)整也需要開發(fā)企業(yè)和相關部門有一個適應的過程。

六、預售許可證備案的最新政策和時間

1. 各地的最新政策

   • 北京：如前面所述，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請，并按預售許可范圍進行預售資金監(jiān)管。同時，明確了商品房項目預售許可截止日期為預售方案中確定的房屋交付日期，預售許可確需延期的，延期期限每次不超過6個月等規(guī)定，這是對預售許可證管理的進一步細化和優(yōu)化。

   • 浙江：規(guī)范審批(備案)部門開展商品房預售管理(含現(xiàn)售備案)的部門應為規(guī)定的市、縣建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門。各地要加強對住宅用地或商務金融用地項目的商品房預售管理，對不符合商品房預售許可或備案條件的工業(yè)地產(chǎn)等項目，不得批準商品房預售許可、辦理現(xiàn)售備案等一系列措施，從多個方面規(guī)范了預售許可證的管理。

2. 關于時間方面的體現(xiàn)

   • 這些最新政策在時間方面的規(guī)定，如北京的預售許可延期期限每次不超過6個月，是為了更好地平衡開發(fā)企業(yè)的銷售需求和購房者的權益保障。但通過規(guī)范管理部門、審核條件等方面間接影響了備案的整體時間效率。同時，各地政策的不斷調(diào)整也反映了房地產(chǎn)市場在不同發(fā)展階段對預售許可證備案時間和相關管理的動態(tài)需求。