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2024-11-08 08:49:57
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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在房地產(chǎn)交易中，預(yù)售許可證和備案是兩個不同的概念。預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進行期房銷售的標(biāo)志，未取得該證不得進行商品房預(yù)售。而備案是指開發(fā)商按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案的行為。
存在有備案卻沒有預(yù)售許可證的情況可能是由于多種原因。一方面，可能是開發(fā)商違規(guī)操作，在未取得預(yù)售許可證的情況下，通過一些手段辦理了備案手續(xù)，這是不符合正常程序的。另一方面，導(dǎo)致出現(xiàn)這種看似矛盾的情況。
例如，有些開發(fā)商為了盡快回籠資金，在工程進度未達到獲取預(yù)售許可證要求（如投入開發(fā)建設(shè)的資金未達到工程總投資的25%以上等情況）的情況下，就與購房者簽訂合同并試圖進行備案。這種行為不僅違反了相關(guān)規(guī)定，也給購房者帶來諸多風(fēng)險。因為從法律規(guī)定來看，沒有預(yù)售許可證所簽訂的商品房預(yù)售合同可能被認(rèn)定無效（雖然在起訴前取得預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效）。這就意味著購房者的權(quán)益很難得到有效保障，如可能面臨房屋無法按時交付、質(zhì)量無法保證、不能順利辦理產(chǎn)權(quán)等問題。
備案是一種行政管理手段，旨在對開發(fā)商預(yù)售行為的合法性進行審查，以維護預(yù)購人的利益。按照規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房，不僅要取得預(yù)售許可證明，而且應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。這一過程有助于相關(guān)部門對房地產(chǎn)交易進行監(jiān)管，保障交易的規(guī)范進行。
預(yù)售許可證是開發(fā)商進行期房銷售的法定前提條件。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，否則不得進行商品房預(yù)售。它是對開發(fā)商在項目建設(shè)進度、資金投入等多方面達到一定標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)可，例如要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上等條件。
預(yù)售許可證是進行預(yù)售合同備案的前提。只有取得了預(yù)售許可證，開發(fā)商才有資格進行預(yù)售，進而才有進行預(yù)售合同備案的基礎(chǔ)。如果沒有預(yù)售許可證就進行備案，這種備案行為是缺乏合法依據(jù)的。同時，備案可以視為預(yù)售許可證制度下的后續(xù)管理環(huán)節(jié)，是對已獲得預(yù)售許可的項目在銷售合同層面的進一步監(jiān)管，以確保開發(fā)商按照規(guī)定銷售房屋，保護購房者的權(quán)益。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。這就意味著如果購房者購買了有備案但無預(yù)售許可證的房屋，其簽訂的合同很可能是無效的，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益很難得到法律的有效保護。
沒有預(yù)售許可證可能無法辦理備案登記，進而購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證。即使交房入住了，也依然可能無法辦理產(chǎn)權(quán)。這使得購房者長期處于產(chǎn)權(quán)不確定的狀態(tài)，影響房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)益的行使。
購房款可能不會進入合法的資金監(jiān)管賬戶，這就存在開發(fā)商挪用資金的風(fēng)險。如果開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題，購房者的購房款可能面臨損失，房屋建設(shè)也可能無法順利完成，導(dǎo)致工程爛尾的情況發(fā)生。
在沒有《商品房預(yù)售許可證》的情況下，購房者無法辦理按揭手續(xù)，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者通過某種渠道貸款購買了無預(yù)售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款，否則還要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
開發(fā)商未取得預(yù)售許可證進行銷售是違反相關(guān)法律法規(guī)的行為，行政主管部門可進行查處并給予相應(yīng)的行政處罰。這可能包括罰款、責(zé)令停止銷售等處罰措施，影響開發(fā)商的商業(yè)信譽和后續(xù)項目的開發(fā)。
由于未取得預(yù)售許可證簽訂的合同可能無效，開發(fā)商可能面臨眾多購房者的起訴，要求返還已付購房款及利息、賠償損失等。這不僅會給開發(fā)商帶來經(jīng)濟上的損失，還會損害其企業(yè)形象和聲譽。
開發(fā)商應(yīng)仔細審查未達標(biāo)的原因，如工程進度不足、資金投入未達標(biāo)等，有針對性地進行整改和完善，以滿足獲取預(yù)售許可證的條件。例如，如果是工程進度問題，要加快工程建設(shè)進度，確保投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程總投資的25%以上（對于預(yù)售的要求）等。
確保土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)齊全。如果存在手續(xù)缺失或不完善的情況，要及時補辦或修正，為獲取預(yù)售許可證做好準(zhǔn)備。同時，要積極與相關(guān)部門溝通，按照要求提交申請預(yù)售許可證所需的證件（復(fù)印件）及資料，如商品房預(yù)售許可申請表等。
購房者如果發(fā)現(xiàn)所購房屋有備案但無預(yù)售許可證的情況，可以向開發(fā)商詢問，要求其給出合理的解釋和解決方案。同時，也可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門查詢，了解項目的真實情況。
如果開發(fā)商無法在短期內(nèi)取得預(yù)售許可證，購房者可以考慮與開發(fā)商協(xié)商退款事宜，要求返還已付購房款及利息，并根據(jù)具體情況要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果購房者愿意等待開發(fā)商取得預(yù)售許可證，可以要求開發(fā)商出具書面承諾，明確取得許可證的時間，并在合同中約定相關(guān)的權(quán)益保障條款。
相關(guān)政府部門要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，嚴(yán)格審查預(yù)售許可證的發(fā)放條件，避免出現(xiàn)有備案無預(yù)售許可證的違規(guī)情況。對于發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，要及時查處，責(zé)令開發(fā)商停止違規(guī)銷售行為，并按照規(guī)定給予相應(yīng)的處罰。
要及時公開房地產(chǎn)項目的相關(guān)信息，包括預(yù)售許可證的發(fā)放情況、備案情況等，讓購房者能夠方便地獲取準(zhǔn)確信息。同時，要加強部門之間的協(xié)調(diào)配合，確保房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門在預(yù)售許可證和備案管理上的銜接順暢，避免管理漏洞。
某地一房地產(chǎn)項目，開發(fā)商在工程進度僅完成15%（未達到預(yù)售要求的25%）的情況下，與部分購房者簽訂了購房合同，并通過一些手段辦理了合同備案。該項目并未取得預(yù)售許可證。隨著項目推進，開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，工程進度緩慢，部分購房者發(fā)現(xiàn)自己的房屋面臨無法按時交付、可能無法辦理產(chǎn)權(quán)等問題。
開發(fā)商未達到預(yù)售條件卻進行銷售并辦理備案，這是明顯的違規(guī)行為。其目的可能是為了盡快回籠資金緩解資金壓力，但這種做法嚴(yán)重違反了相關(guān)法律法規(guī)，損害了購房者的權(quán)益。
購房者面臨諸多問題，合同可能無效。資金安全無法保障，購房款可能被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致工程進度受影響。產(chǎn)權(quán)辦理存在不確定性，即使交房也可能無法辦理產(chǎn)權(quán)證。
部分購房者向法院提起訴訟，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，由于開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，法院認(rèn)定購房合同無效。開發(fā)商被要求返還購房者已付購房款及利息，并承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。同時，政府相關(guān)部門對該開發(fā)商進行了行政處罰，責(zé)令其停止違規(guī)銷售行為，進行整改，待達到預(yù)售條件后重新申請預(yù)售許可證。這一案例充分體現(xiàn)了有備案無預(yù)售許可證所帶來的一系列問題以及相關(guān)方應(yīng)承擔(dān)的后果。
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