預(yù)售許可證和合同備案

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2024-09-23 09:01:07
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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預(yù)售許可證

什么是預(yù)售許可證

預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。有預(yù)售證的房子則代表此房子可以合法進(jìn)行買賣銷售。

例如，在某些地區(qū)，只有取得預(yù)售許可證的樓盤才能進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)，否則就是違規(guī)銷售。

商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別：

商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無效的。

現(xiàn)房是指已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子；期房是指未領(lǐng)取土地證和房產(chǎn)證的房子，即便房子已經(jīng)蓋好或有人居住，仍屬于期房范疇。在買賣過程中仍然應(yīng)按期房銷售。

商品房銷售許可證的取得必須符合以下條件：

開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。
取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證。
已通過竣工驗(yàn)收。
供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期。
物業(yè)管理方案已落實(shí)。

商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：

項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
國有土地使用證。
建設(shè)工程開工證。
已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總額的25%以上。
施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。

預(yù)售的房屋可能在銷售的時(shí)期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。

取得預(yù)售許可證的條件

取得商品房預(yù)售許可證的法定條件是：

預(yù)售方已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
預(yù)售方持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

預(yù)售許可證的辦理流程

辦事流程：

申請(qǐng)：開發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)股提交商品房預(yù)售許可申請(qǐng)書。
受理：市場(chǎng)股出具受理通知書或5日內(nèi)一次性告知需補(bǔ)充材料。
初審：市場(chǎng)股初審開發(fā)企業(yè)提交的資料。
審核：分管領(lǐng)導(dǎo)審核后做出決定，并送達(dá)當(dāng)事人，對(duì)不予許可的說明理由并告知權(quán)利。
發(fā)證：由主要領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)后送達(dá)。
公示。

申報(bào)材料：

申請(qǐng)書。
土地使用權(quán)證。
開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書》。
投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25%的比例。
工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明。
商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。
商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
物業(yè)管理合同。

合同備案

什么是合同備案

備案合同是指為了保證合同的合法性和有效性，由單位提供相關(guān)資料通過一定的流程進(jìn)行的。通過合同備案流程進(jìn)行的備案有利于合同的履行，同時(shí)對(duì)于合同雙方的約束具有了更嚴(yán)格的法律效力，也能更好地維護(hù)合同雙方的權(quán)益，在發(fā)生合同糾紛的時(shí)候有利于合同的爭(zhēng)議解決，不同的合同有不同的備案要求。

例如，施工合同備案，指的是發(fā)包方（建設(shè)單位）和承包方（施工單位）在達(dá)成建筑安裝工程施工任務(wù)的協(xié)議后，為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，需要向相關(guān)主管機(jī)關(guān)報(bào)告事由并存案以備查考的過程。

合同備案的辦理流程

房屋買賣合同網(wǎng)簽備案
- 對(duì)于通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交的情況，需按照相關(guān)規(guī)定和流程進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
- 自行成交的，鼓勵(lì)引入人臉識(shí)別、電子簽名等技術(shù)手段，通過相關(guān)部門進(jìn)行備案。
- 通過住房租賃企業(yè)成交（含自持）的，也有相應(yīng)的備案流程和要求。
建設(shè)工程合同備案
- 網(wǎng)上申報(bào)。承包人登錄政府門戶網(wǎng)站，然后在建設(shè)工程合同備案管理信息系統(tǒng)進(jìn)行合同備案網(wǎng)上申報(bào)，根據(jù)合同的具體性質(zhì)、內(nèi)容在對(duì)應(yīng)的合同備案表中填寫相關(guān)信息，打印出帶條型碼的合同備案表。
- 辦理備案手續(xù)。合同當(dāng)事人攜帶相關(guān)資料到合同備案管理機(jī)構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。
- 備案機(jī)構(gòu)審核。備案機(jī)構(gòu)對(duì)備案合同進(jìn)行審核，如發(fā)現(xiàn)問題，要求當(dāng)事人補(bǔ)充或修改。
- 審核通過，予以備案。審核通過的合同，備案機(jī)構(gòu)予以備案，并頒發(fā)合同備案證明。

預(yù)售許可證和合同備案的關(guān)系

預(yù)售合同備案并不是預(yù)售合同成立的必要條件，未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的成立。

如果預(yù)售合同不將登記備案約定為合同成立的要件時(shí)，預(yù)售合同簽訂后，任一方不履行義務(wù)，另一方可以追究對(duì)方的違約責(zé)任。此時(shí)，對(duì)購房人來說，不僅可以選擇解除合同并要求開發(fā)商賠償損失，也可以要求開發(fā)商賠償損失后繼續(xù)履行。

如果預(yù)售合同將登記備案約定為合同成立的要件，則合同簽訂后，任一方以合同沒有登記而主張合同無效，承擔(dān)合同無效的責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定，合同備案登記的效力，在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。如果開發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自將房屋出售給他方時(shí)，購房人可用登記備案的預(yù)售合同對(duì)抗開發(fā)商的出售行為，可以依法請(qǐng)求法院裁定其行為無效。